Из зала суда

Мы продолжаем традицию знакомить читателей с наиболее важными из вновь появившихся судебных решений. Данный материал предназначен застройщикам, создающим многоквартирные жилые дома.

Реконструкция зданий по нормам Закона № 214-ФЗ

Президиум ВАС в Постановлении от 22.05.2012 № 17395/11 пришел к следующим важным выводам. Градостроительный кодекс различает понятия «строительство» и «реконструкция» объектов капитального строительства. Вместе с тем действующее законодательство не исключает создание многоквартирного дома (МКД) путем как строительства нового здания, так и реконструкции уже существующего объекта. При этом Закон № 214-ФЗ[1] не содержит ни прямого указания на применение его положений в случае создания МКД или иного объекта недвижимости путем реконструкции уже существующего объекта, ни прямого запрета на их применение в названном случае.

Если результатом предстоящей реконструкции объекта недвижимости (в данном случае общежития) должно стать создание многоквартирного дома с жилыми помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции, то привлечение денежных средств граждан (связанное с возникновением у них права собственности на жилые помещения в МКД, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в качестве МКД) может осуществляться только по правилам, установленным Законом № 214-ФЗ. В данном случае не имеет значения, что реконструируемый объект, являясь объектом завершенного строительства, ранее был введен в эксплуатацию и право собственности на него уже было зарегистрировано в установленном порядке. Важно, что целью реконструкции является создание ранее не существовавшего объекта, а именно многоквартирного жилого дома.

Следовательно, привлечение денежных средств граждан для проведения работ по реконструкции возможно только на условиях, установленных Законом № 214-ФЗ, в том числе в случае соответствия застройщика требованиям этого закона, а также при обязательном проведении государственной регистрации заключенных им договоров. Соответственно, регистрирующий орган не вправе отказать в госрегистрации только на том основании, что производится не строительство нового объекта недвижимости, а реконструкция уже имеющегося здания, не являющегося МКД.

Нормативы оценки финансовой устойчивости

Введение обязанности рассчитывать показатели финансовой устойчивости и представлять ежеквартальную отчетность не все застройщики приняли спокойно. Нашлись и те, которые в судебном порядке пытались добиться признания недействительными отдельных положений Постановления Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика». Причем неудача одних (Решение ВС РФ от 18.12.2008 № ГКПИ08-1913, Определение ВС РФ от 10.03.2009 № КАС09-33) не удерживает других от новых попыток. Очередной пример – Решение ВАС РФ от 04.07.2012 № ВАС-4861/12.

На этот раз застройщик добивался признания недействующим п. 2.2 Инструкции, утвержденной Приказом ФСФР РФ № 06-137/пз-н[2]. Названная норма определяет порядок расчета стоимости активов застройщика, не связанных со строительством, как величину, включающую в себя сумму следующих показателей:

  • внеоборотные активы;
  • дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики);
  • дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики);
  • краткосрочные финансовые вложения за вычетом стоимости активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа.

При этом организация утверждала, что данное положение п. 2.2 Инструкции противоречит п. 3 Положения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утвержденного вышеназванным постановлением Правительства РФ. Застройщик указывал, что ФСФР в п. 2.2 Инструкции в стоимость активов, не связанных со строительством, необоснованно включила в том числе и активы, связанные со строительством.

Изучив обстоятельства дела, высшие арбитры пришли к следующим выводам. Приказ ФСФР РФ № 06-137/пз-н, положение которого оспаривается, принят уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в пределах предоставленной компетенции. Пункт 2.2 Инструкции:

  • не изменяет установленные Правительством РФ нормативы, а содержит разъяснения относительно того, из каких показателей, отражаемых в бухгалтерской отчетности застройщика, рассчитываются соответствующие нормативы;
  • не включает в активы застройщика, не связанные со строительством, какие-либо активы, связанные со строительством.

Доводы о том, что связанные со строительством активы могут присутствовать в различных показателях, используемых для расчета норматива целевого использования средств, в то время как Инструкция такой возможности не предусматривает, судьи признали необоснованными. Бухгалтерская (финансовая) отчетность организации должна давать достоверное представление о финансовом положении экономического субъекта на отчетную дату, финансовом результате его деятельности и движении денежных средств за отчетный период, необходимое пользователям этой отчетности для принятия экономических решений. Пунктом 3 Приказа Минфина РФ от 02.07.2010 № 66н «О формах бухгалтерской отчетности организаций» установлено, что организация самостоятельно определяет детализацию показателей по статьям бухгалтерского баланса. Согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета[3] на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» обособленно отражаются выданные авансы и предварительная оплата. Расчет соответствующих показателей согласно Инструкции не лишает застройщика возможности обособлять в бухгалтерском балансе для целей бухгалтерского учета величину активов, связанных со строительством, от величины активов, не связанных со строительством, и не подтверждает несоответствие оспариваемой нормы п. 3 Положения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.

Таким образом, застройщику в очередной раз не удалось доказать незаконность применения нормативов оценки финансовой устойчивости в целях контроля за осуществлением деятельности, связанной с привлечением денежных средств дольщиков.

[1] Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

[2] Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, утв. Приказом ФСФР РФ от 30.11.2006 № 06-137/пз-н.

[3] Утверждена Приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н.